Konsultacijos / BENDROJO NAUDOJIMO OBJEKTAI / Kodėl svarbu nustatyti bendrojo naudojimo objektus
Sveiki. Sublokuotuose namuose, kurie turi bendras sujungtas požemines erdves su garažais ir sandėliukais, turiu nekilnojamąjį turtą: viename iš namų turiu butą, kitame sublokuotame name sandėliuką. Taip atsitiko todėl, kad sandėliukų mano gyvenamajame name nebuvo. Į sandėliuką patenku per savo namo laiptinę, nes, kaip jau minėjau, po abiem namais yra bendra požeminė erdvė. Moku priskaičiuojamus mokesčius už abu nekilnojamojo turto vienetus, tačiau kyla klausimas kodėl turėčiau mokėti už namo, kuriame yra sandėliukas, lifto remontą, jei į sandėliuką patenku iš savo gyvenamojo namo laiptinės. Naudojuosi išskirtinai tik požeminiu antrojo namo plotu.
Neredaguotas klausimas:
Sveiki. Sublokuotuose namuose, kurie turi bendras sujungtas požemines erdves su garažais ir sandėliukais, turiu nekilnojamąjį turtą: viename iš namų turiu butą, kitame sublokuotame name sandėliuką. Taip atsitiko todėl, kad sandėliukų mano gyvenamajame name nebuvo. Į sandėliuką patenku per savo namo laiptinę, nes, kaip jau minėjau, po abiem namais yra bendra požeminė erdvė. Moku priskaičiuojamus mokesčius už abu nekilnojamojo turto vienetus, tačiau kyla klausimas kodėl turėčiau mokėti už namo, kuriame yra sandėliukas, lifto remontą, jei į sandėliuką patenku iš savo gyvenamojo namo laiptinės. Naudojuosi išskirtinai tik požeminiu antrojo namo plotu.
Sveiki. Sublokuotuose namuose, kurie turi bendras sujungtas požemines erdves su garažais ir sandėliukais, turiu nekilnojamąjį turtą: viename iš namų turiu butą, kitame sublokuotame name sandėliuką. Taip atsitiko todėl, kad sandėliukų mano gyvenamajame name nebuvo. Į sandėliuką patenku per savo namo laiptinę, nes, kaip jau minėjau, po abiem namais yra bendra požeminė erdvė. Moku priskaičiuojamus mokesčius už abu nekilnojamojo turto vienetus, tačiau kyla klausimas kodėl turėčiau mokėti už namo, kuriame yra sandėliukas, lifto remontą, jei į sandėliuką patenku iš savo gyvenamojo namo laiptinės. Naudojuosi išskirtinai tik požeminiu antrojo namo plotu.
Klausimą uždavė: Diana, 2026-02-17
Paskutinė redakcija: 2026-03-01
Reitingas: (balsavo 0)
Paskutinė redakcija: 2026-03-01
Reitingas: (balsavo 0)
Nesvarbu, ar name turite butą, ar kitą patalpą, įregistruotą kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, užimate tam tikrą dalį pastate, privalote prisidėti prie jo išlaikymo. Sprendimas, pavyzdžiui, nemokėti už liftą, galėtų būti - atskiro bendrojo naudojimo objekto aprašo sudarymas, pagal kurį liftas nebūtų siejamas su jūsų sandėliuku. Bet tai galimybė,kurią reikia pagrįsti, tai nėra privaloma.
Žr. LAT išaiškinimą 2016 m. civilinėje byloje 3K-3-79-378/2016:
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės ir pareigosproporcingai apmokėti su bendru turtu susijusias išlaidas
16. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuosavybės teisę, butų ir kitų patalpų savininkų teises irpareigas, naudojantis bendrąja daline nuosavybe, ir šios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja CK 4.82–4.85 straipsniai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įstatymuose, reglamentuojančiuose daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigasbendrosios dalinės nuosavybės teisės atžvilgiu, yra įtvirtinta bendroji taisyklė, jog bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų namui bei bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti. Taikant šią taisyklę yra teisiškai nereikšminga bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių patiriamos išlaidos, funkcinė paskirtis, taip pat bendraturčio, kuriam taisyklė taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo tais objektais aplinkybės (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 27 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Kaunuva“ v. duomenys neskelbtini daugiabučio namosavininkų bendrija, bylos Nr. 3K-7-515/2009).
17. Liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis (Statybos įstatymo 2 straipsnio 61 dalis). Bendrosios pastato inžinerinės sistemos, kurios yra viso pastato (visų pastato patalpų) inžinerinės sistemos, užtikrinančios šių patalpų funkcionavimą ir tenkinančios jų naudotojų poreikius (Statybos įstatymo 2 straipsnio 62 dalis), yra pastato bendrojo naudojimo objektai (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirtiespastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalis), priklausantys daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos apskrities pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 4 dalis). Kai statinio inžinerinės sistemos nepriklauso nuo kitų vienos ar kelių pastato patalpų (nesusietos su bendrosiomis pastato inžinerinėmis sistemomis) ir užtikrina tik šių patalpų funkcionavimą bei tenkina jų naudotojų poreikius, jos gali būti laikomos atskiromis statinio inžinerinėmis sistemomis (Statybos įstatymo 2 straipsnio 63 dalis). Tokiu atveju turi būti sudaromas bendrojo naudojimo objektų, kurie naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, aprašas. Sprendimai dėl šių bendrojo naudojimo objektų, skirtų ne visų gyvenamojo namo gyventojų poreikiams tenkinti, valdymo ir naudojimo gali būti priimami atskirai (CK 4.85 straipsnio 3 dalis). Tačiau tam, kad bendrojo naudojimo objektas būtų įtrauktas į šį aprašą, turi būti nustatyta, kad jis yra atskiras,nesusietas su kitais to paties statinio bendrojo naudojimo objektais ir kad juo gali naudotis tik konkrečios statinio dalies butų ir kitų patalpų savininkai.
18. Kiekvienu atveju svarbu atriboti, kurios išlaidos skirtos bendrajam turtui išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jobūtiniems pagerinimams atlikti, o kurios – bendraturčio asmeniniams interesams ir poreikiams tenkinti(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 27d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kaunuva“ v. duomenys neskelbtini daugiabučio namo savininkųbendrija, bylos Nr. 3K-7-515/2009). Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios norsgyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiaisobjektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijossąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.Tačiau jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jospriskirtinos prie bendrojo statinio bendrųjų objektų naudojimo išlaidų, paskirstytinų proporcingai visiemsbendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytasatskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas.
19. Pareiga apmokėti išlaidas, susietas su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais,nepriklauso nei nuo buto ir kitų patalpų savininko sutikimo, nei nuo administratoriaus ar butų ir kitųpatalpų savininkų susirinkimo sprendimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjųkolegijos 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Senamiesčio ūkis“ v. UAB„Vilniaus Narutis“, bylos Nr. 3K-3-570/2014).
20. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl to, ar daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai, gyvenantystose laiptinėse, kuriose neįrengti liftai, turi proporcingai apmokėti kitose laiptinėse esančių liftų remonto išlaidas. Bylą nagrinėję teismai sprendė skirtingai. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad liftas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas turi dalytis visi bendraturčiai, tačiau apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad liftais naudojasi tik dalis daugiabučio gyventojų, ir remdamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendė priešingai.
21. Teisėjų kolegija pažymi, kad nepriklausomai nuo to, ar liftu naudojasi (turi galimybę naudotis) visidaugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, liftas priskirtinas prie bendrojo naudojimo objektų, priklausančių visiems daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, todėl ir šio objekto išsaugojimo, pagerinimo ir atnaujinimo išlaidos dalytino sproporcingai visiems bendraturčiams. Išimtis galima tik tuo atveju, jei bus sudarytas bendrojo naudojimo objektų, skirtų nepriklausomos, atskiros pastato dalies funkcionavimui ir jos naudotojų poreikiamstenkinti, aprašas (CK 4.85 straipsnio 3 dalis). Tokiame bendrojo naudojimo objektų apraše šių objektų administratorius, pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, įvertindamas bendrojo naudojimo objektų funkcionalumą, atskirumą ir pan., iš anksto nustato tokių objektų valdymo ir naudojimosi jais tvarką ir sąlygas, kurios turi būti žinomos ir suprantamos bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams. Bendrojo naudojimo objektų aprašas leidžia butų ir kitų patalpų savininkams realizuoti teisę susitarti dėlbendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, tačiau ši teisė turi būti realizuota iki kylant teisiniamspadariniams, pavyzdžiui, iki atsirandant konkrečioms bendrojo naudojimo objekto remonto išlaidoms.Priešingu atveju būtų pažeidžiamas teisinio aiškumo principas, nes išimtis iš bendrosios taisyklės, kadbendrojo naudojimo objektų išsaugojimo, pagerinimo ir atnaujinimo išlaidas turi dengti visi bendrojonaudojimo objekto savininkai, būtų padaroma kilus atitinkamoms išlaidoms, bet nesprendžiant iš esmės,kad konkretus bendrojo naudojimo objektas yra apskritai atskiras ir skirtas tik tam tikros dalies gyventojųporeikiams tenkinti.
Žr. LAT išaiškinimą 2016 m. civilinėje byloje 3K-3-79-378/2016:
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės ir pareigosproporcingai apmokėti su bendru turtu susijusias išlaidas
16. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuosavybės teisę, butų ir kitų patalpų savininkų teises irpareigas, naudojantis bendrąja daline nuosavybe, ir šios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja CK 4.82–4.85 straipsniai. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įstatymuose, reglamentuojančiuose daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigasbendrosios dalinės nuosavybės teisės atžvilgiu, yra įtvirtinta bendroji taisyklė, jog bendraturtis privalo proporcingai prisidėti prie visų išlaidų, skirtų namui bei bendrosios dalinės nuosavybės objektams išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jų būtiniems pagerinimams atlikti. Taikant šią taisyklę yra teisiškai nereikšminga bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių patiriamos išlaidos, funkcinė paskirtis, taip pat bendraturčio, kuriam taisyklė taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo tais objektais aplinkybės (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 27 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Kaunuva“ v. duomenys neskelbtini daugiabučio namosavininkų bendrija, bylos Nr. 3K-7-515/2009).
17. Liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis (Statybos įstatymo 2 straipsnio 61 dalis). Bendrosios pastato inžinerinės sistemos, kurios yra viso pastato (visų pastato patalpų) inžinerinės sistemos, užtikrinančios šių patalpų funkcionavimą ir tenkinančios jų naudotojų poreikius (Statybos įstatymo 2 straipsnio 62 dalis), yra pastato bendrojo naudojimo objektai (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirtiespastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalis), priklausantys daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos apskrities pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise (Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 4 dalis). Kai statinio inžinerinės sistemos nepriklauso nuo kitų vienos ar kelių pastato patalpų (nesusietos su bendrosiomis pastato inžinerinėmis sistemomis) ir užtikrina tik šių patalpų funkcionavimą bei tenkina jų naudotojų poreikius, jos gali būti laikomos atskiromis statinio inžinerinėmis sistemomis (Statybos įstatymo 2 straipsnio 63 dalis). Tokiu atveju turi būti sudaromas bendrojo naudojimo objektų, kurie naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, aprašas. Sprendimai dėl šių bendrojo naudojimo objektų, skirtų ne visų gyvenamojo namo gyventojų poreikiams tenkinti, valdymo ir naudojimo gali būti priimami atskirai (CK 4.85 straipsnio 3 dalis). Tačiau tam, kad bendrojo naudojimo objektas būtų įtrauktas į šį aprašą, turi būti nustatyta, kad jis yra atskiras,nesusietas su kitais to paties statinio bendrojo naudojimo objektais ir kad juo gali naudotis tik konkrečios statinio dalies butų ir kitų patalpų savininkai.
18. Kiekvienu atveju svarbu atriboti, kurios išlaidos skirtos bendrajam turtui išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jobūtiniems pagerinimams atlikti, o kurios – bendraturčio asmeniniams interesams ir poreikiams tenkinti(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 27d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kaunuva“ v. duomenys neskelbtini daugiabučio namo savininkųbendrija, bylos Nr. 3K-7-515/2009). Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios norsgyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiaisobjektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijossąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.Tačiau jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jospriskirtinos prie bendrojo statinio bendrųjų objektų naudojimo išlaidų, paskirstytinų proporcingai visiemsbendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytasatskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas.
19. Pareiga apmokėti išlaidas, susietas su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais,nepriklauso nei nuo buto ir kitų patalpų savininko sutikimo, nei nuo administratoriaus ar butų ir kitųpatalpų savininkų susirinkimo sprendimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjųkolegijos 2014 m. gruodžio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Senamiesčio ūkis“ v. UAB„Vilniaus Narutis“, bylos Nr. 3K-3-570/2014).
20. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl to, ar daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai, gyvenantystose laiptinėse, kuriose neįrengti liftai, turi proporcingai apmokėti kitose laiptinėse esančių liftų remonto išlaidas. Bylą nagrinėję teismai sprendė skirtingai. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad liftas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas turi dalytis visi bendraturčiai, tačiau apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad liftais naudojasi tik dalis daugiabučio gyventojų, ir remdamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendė priešingai.
21. Teisėjų kolegija pažymi, kad nepriklausomai nuo to, ar liftu naudojasi (turi galimybę naudotis) visidaugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, liftas priskirtinas prie bendrojo naudojimo objektų, priklausančių visiems daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, todėl ir šio objekto išsaugojimo, pagerinimo ir atnaujinimo išlaidos dalytino sproporcingai visiems bendraturčiams. Išimtis galima tik tuo atveju, jei bus sudarytas bendrojo naudojimo objektų, skirtų nepriklausomos, atskiros pastato dalies funkcionavimui ir jos naudotojų poreikiamstenkinti, aprašas (CK 4.85 straipsnio 3 dalis). Tokiame bendrojo naudojimo objektų apraše šių objektų administratorius, pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, įvertindamas bendrojo naudojimo objektų funkcionalumą, atskirumą ir pan., iš anksto nustato tokių objektų valdymo ir naudojimosi jais tvarką ir sąlygas, kurios turi būti žinomos ir suprantamos bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams. Bendrojo naudojimo objektų aprašas leidžia butų ir kitų patalpų savininkams realizuoti teisę susitarti dėlbendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, tačiau ši teisė turi būti realizuota iki kylant teisiniamspadariniams, pavyzdžiui, iki atsirandant konkrečioms bendrojo naudojimo objekto remonto išlaidoms.Priešingu atveju būtų pažeidžiamas teisinio aiškumo principas, nes išimtis iš bendrosios taisyklės, kadbendrojo naudojimo objektų išsaugojimo, pagerinimo ir atnaujinimo išlaidas turi dengti visi bendrojonaudojimo objekto savininkai, būtų padaroma kilus atitinkamoms išlaidoms, bet nesprendžiant iš esmės,kad konkretus bendrojo naudojimo objektas yra apskritai atskiras ir skirtas tik tam tikros dalies gyventojųporeikiams tenkinti.
Komentarų dar nėra. Būkite pirmi - pakomentuokite!
Komentuoti